M5 2008-2-29 17:31
2008年业主状告开发商第一案昨日开庭
时间:2008-2-29 1:57:10 来源:[url=http://www.wuhunews.cn/ShowCopyFrom.asp?ChannelID=1002&SourceName=大江晚报][color=#0000ff]大江晚报[/color][/url]
我市市区一家楼盘（以下简称L楼盘），其一期132套房源逾期交房，开发商却依靠商品房买卖合同中的某些条款，拒绝给予消费者平等的赔偿。本报“大江交房热线”对此多次予以报道。今年1月，36位业主联名将开发商告上法庭，昨日，本案正式开庭。昨日庭审现场，开发商表达了调解的愿望，但是业主们予以了拒绝。
[b][u] 事件回放
[/u][/b] 由于未持有房屋交付时应有的两书一证 ，按照合同约定应于2007年9月30日交房的L楼盘一期132套住宅房源延期交付，直到今年1月23日，开发商才公告表示：可以交房。逾期交房已然让业主不满，随后开发商的表态将此情绪进一步加剧。开发商和业主在商品房买卖合同里有如此一项规定：因为业主责任造成逾期交房的，业主须按照每天房款万分之一进行赔偿，30天后按照万分之三进行赔偿。可是如果因为开发商原因造成逾期交房，则不需要赔偿，只需要或者接受业主退房，或者“双方另行协商”。如今的房价比业主买房时已经涨了不少，若按照原价退房，业主无疑会遭受损失，因此，业主在开发商违规的情况下，只能无奈地“协商”。
从2007年国庆节期间开始，一直到今年元月份，大批业主先后来到L楼盘售楼处讨个说法。期间，2007年10月31日，开发商方面派出一位工作人员就此事作出承诺：通过董事会的研究决定，开发商将于20日之内给予业主合理答复。但是到了11月20日，该工作人员仅表示，开发商方面愿意承担此次逾期交付的违约责任，并给予每天万分之一的赔偿，但仅限于赔偿业主30天的违约金。对于这样的答复，在场的近30位一期业主均无法认同，
业主们表示，他们要求开发商和业主平等对待，即开发商逾期交房，也按照“每天房款万分之一进行赔偿，30天后按照万分之三进行赔偿”，即使是按照万分之一标准赔偿，也应该按逾期交房的实际天数计算。但是这样的要求遭到了开发商的拒绝。由此，该事件也成为2008年业主状告开发商的第一案。
[b][u]庭审直击
[/u][/b] 昨天，L楼盘延期交房案在镜湖区法院公开开庭审理。由于有36位业主集体起诉开发商，法院分上午、下午两次开庭。
昨天上午8点半左右，原告、被告以及代理律师陆续走进法庭。由于该事件发生以来引起的广泛社会影响，该案昨日庭审也吸引了众多媒体的关注，除了本报记者外，芜湖电台、电视台、芜湖房地产交易网等也都来到现场旁听。
在法庭上，原告的代理律师陈述了事情的经过。业主们向开发商主张逾期交房违约金，36位业主主张的违约金各不相同，主要在4000元—6000元之间。被告开发企业的一位副总以及一位代理律师出庭。其代理律师在法庭上表示，开发商考虑到逾期交房的可能性，因此在合同中约定了相应条款，如果开发商逾期交房，买受人可以退房，或者双方另行协商。代理律师不否认逾期交房的客观事实，希望协商处理此事，开发商可以作一些让步，包括承担原告的诉讼费用，但在违约金计算标准和违约期限上，不认同原告的提法，希望能执行“给予每天万分之一的赔偿，但仅限于赔偿业主30天的违约金”的标准。
由于开发商的态度与当初起诉前的态度并无二致，业主们表示不满。在昨天上午的庭审中，业主们均表示拒绝调解。
[b][u] 律师观点
[/u][/b] 在L楼盘延期交房案中，36位业主聘请了天谛律师事务所朱德华和倪明伟两位律师维护他们的权益。那么，L楼盘开发商逾期交房到底算违约了吗？因为合同约定开发商违约赔偿标准“另行协商”，那么业主们向开发商主张的逾期交房违约金标准又该如何计算呢？
朱德华律师表示，按照约定，L楼盘应在2007年9月30日前将验收合格的商品房交付给业主，但直到2008年元月23日才在报纸上通知交房，逾期交房事实客观存在，开发商应当承担逾期交房的违约责任。尽管在房屋买卖合同中双方约定“开发商违约，赔偿另行协商”，但该格式条款并不能免除开发商的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第17条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据同地段同类房屋租金标准，业主们提出了相应的违约金赔偿数额。
[b][u]买房困惑
[/u][/b] 表面看上去，业主和开发商之间矛盾的根源来自于合同中的某一条款，大多数业主因为没有看清楚合同，才会造成如今的维权难。业主们自己感叹：当初签合同应该看清楚些。原告代理律师朱德华也表示，业主们没有认真看清楚合同，买房子应该仔细阅读合同条款。
但是L楼盘36位业主状告开发商的事件，仅仅就是因为消费者没看清楚合同这么简单吗？显然，这起案件有必要引起各方更深层次的思考：如果在一个正常健全的市场里，开发企业有底气规定“消费者违约明确赔偿，开发商违约另行协商”吗？在去年那种“一房难求”的市场环境中，消费者又有底气去拒绝开发商这样的规定吗？
一位业主对记者吐露了心里话：“实际上，我是看清楚了合同的，可是当时开发商房子不愁卖，我根本没办法让开发商修改合同，如果我不在合同上签字，开发商就直接把房子卖给愿意签字的别人了！”在去年一度供求失衡的市场里，开发商牛气冲天———房子你不买自然有人买。表面上看起来是双方平等协商签订的合同，实际上就是开发商一个人说了算，消费者的话语权小之又小。
因此，要杜绝L楼盘此次类似事件今后的再次发生，一方面要提醒消费者睁大眼睛，看清楚合同，另一方面，更需要政府、主管部门以及社会各界，打造一个供求平衡、诚信规范的房地产市场。
记者 王舒力 马正超 [table=1][tr][td=1,1,1][/td][/tr][/table]