快乐的瓶子 2003-6-21 19:18
【转贴】我看芜湖房地产
一、房地产的四次浪潮
1、从“无房子”到“有房子”：1992年，长街改造拉开了芜湖“旧城改造”的序幕，至95年“打通一环路”政策出台，芜湖城一幢幢新房如春笋般出现，居民终于从破旧的不配套的卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。但此一阶段，至9
8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。
2、从“有房子”到“好房子”：99年后，为了规范房地产运作、建设上规模、功能配套的小区，同时，也为了更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策，当一批居民喜气洋洋地搬进面积宽敞、小区优美的新房时，开发商们忽然惊醒，不再抱残守缺地找关系去“拿地”，而是投资投票买地了。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家。
3、从“好居室”到“好环境”：2002年，当第二次浪潮正汹涌澎湃之际，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区——香格里拉花园，已跃然纸上，可此时，人们对二次浪潮里的在建房市场前景已开始将信将疑，更不知道这第三次浪潮是来早了，还是被人捷足先登了。
4、其实，房地产，还有第四次浪潮，即从“人居环境”到“天居环境”，那就是在城市十分繁华、居民富裕阶段后，散居在郊外绿水青山旁的别墅型住宅，当然，那是到了私家车普及的阶段，8年左右吧，那时，天门山、龙窝湖、火龙岗、清水就是开发的热土了！
对照上述分析，芜湖现在应该是处在第二次浪潮的后期，问题是这个时期的扛鼎之作如长江长，竣工尚有时日，滨江大道尚未开工，销售风险就可想而知了。目前众说纷纭的话题，主要说的是第二次浪潮里的产品市场问题。
二、谁在购房，因何长价
1、当前的购房者是谁：四大群体，一是拆迁户，二是改善户，就是从“有房子”向“好房子”过渡的人；三是外来户；四是投资者，即把购房当成一种投资，这是因为银行利息低、芜湖房价一直看涨。比例大约是25%、35%、30%、10%。
2、近年房价为何一直上涨：也是上面四大群体购房原因造成的四大推动因素：一是拆迁补偿“水涨船高”，拆迁户有能力购房；二是机关工资收入增长，芜湖企业（主要是新企业的形成），效益增长，职工收入增长；三是外来户增多；四是来芜湖经商者，“租房不如买房”，进行房产投资。
三、房价走势分析
1、不会再涨的说法：一是芜湖房价之高与居民收入之低形成对比，所以说，虽然芜湖房价在同类城市中不算高，但因为芜湖职工收入在同类城市中实在是太低，所以相对价格是太高了，不能再涨了，也不会再涨了；二是芜湖空房率虽然较低，但在建房面积很大，“准空房率”其实是很高的；三是芜湖人口毕竟有限，购房者还是有限的。
2、仍然会居高不下：一是外来者进入巨增时期，增长率应该是10-15%；二是产业全面崛起，所谓“低收入”，正说明了有着巨大的增长潜力；三是市中心土地资源已经很少，“物以稀为贵”是市场规律。
3、分类看房价：一是市中心地块，肯定是居高不下，因为只有那么几块了，最后一块可能就是滨江大道了；二是“新中心”，如马塘新区，随着城市功能配套完善，人气直线上升，房价自然会升得要快一些；三是新概念房，因为功能、环境、成本的提高，必将价位更高。
四、芜湖的“风水宝地”
房地产业，地段第一。我以为，芜湖现在有六块尚未开发的“风水宝地”，或者叫“黄金地段”，开发商们，推荐给你们，你会怎么看：
1、东郊路：芜湖“东扩”是必然的趋势，这里是真正的“中心”，不要老想着中山路了。
2、滨江大道：当然要超过“长江长”，成为皖江城市的标志性商住楼；
3、行政公园附近：这里有大学园区、体育中心，“孟母三迁”最终也该迁到这里来。
4、神山公园东南，应该是高档的别墅区或者干脆就叫“富人区”。
5、黄山东路：要把小平山开发成一个大的休闲广场，那一带将会成为一个比较高档的居住区。
6、开发区应该有一块，不然，在没有地铁和轻轨的长型城市里，那里那么多的产业工人，怎么安居乐业？但我没想好具体位置，可能是三个点：长江大桥园区、四褐山南麓、风鸣湖滨。
五、三言两语的建议
1、对开发商说三句话：一是你要有眼光，抓紧选择最好的地段，因为第一节说了，第二次浪潮已经是后期了，第四节里还说了，好地不多了；二是要有魄力，我在第三节里说了，没有下结论，真是风险与利润并存，就看你的气魄了；三是要有雄厚的实力，一定要做第一流，规模、档次、设计都是。
2、对购房者（老百姓）说两句：一是需要就买，买房是住的，没有什么增值的概念，那是商家的炒作，因为就算你买的房增值了一倍，你把它卖了，还要在买房住，那时，新房不也是涨价了一部？二是要有超前消费的观念，你想，十年前，你拿200元工资，要是每月付200元按揭，是不是太多了，但十年后的今天，再付200元，是不是很轻松，同理，你今天的工资是1000余元，虽然现在月付1000元有点吃力，但十年后也会很轻松的，所以，劝你办30年按揭，因为我们国家是大发展时期，GDP增长速度超过8%！（来源：芜湖市政府网-市民心声 网友：赭山居士）